Je hebt het vast wel gelezen: een aantal banken legt de aflossingsvrije hypotheek verder aan banden. De druk van de Autoriteit Financiële Markten en De Nederlandse Bank heeft gewerkt. Wat betekent het als je zo’n hypotheek hebt en wat kun je doen?

Aflossingsvrije hypotheek aan banden

• Verschillende banken beperken de aflossingsvrije hypotheek.
• Vooral klanten met een lopende aflossingsvrije hypotheek bij Rabobank of Obvion moeten opletten.
• Met een aantal slimme tips kun je je voorbereiden op de veranderingen.

Het heeft even geduurd maar vanaf mei 2026 is het zover. Na oproepen van verschillende instanties gaan de Rabobank en Obvion de aflossingsvrije hypotheek verder beperken. De maximale hypotheek bij deze banken wordt 30% van de waarde van de woning, met een maximum van €150.000. Ook bestaande klanten van de Rabobank en Obvion moeten oppassen. Want de nieuwe regels gelden ook als je aan je bestaande hypotheek gaat rommelen, bijvoorbeeld bij oversluiten, meenemen naar een ander huis, verhogen of als je aan het einde van de rentevast periode zit. Bijna iedere wijziging in de lopende hypotheek zorgt voor een controle op de aflossingsvrije hypotheek door Obvion en Rabobank.

Andere banken volgen

In maart kondigden ook ASN, ABN Amro en Florius aan om vanaf mei de aflossingsvrije hypotheek te beperken. Hierbij valt op dat ABN Amro en Florius niet tussentijds ingrijpen bij bestaande klanten. Als bijvoorbeeld de hypotheekrente opnieuw moet worden vastgezet, mag de klant de lopende aflossingsvrije hypotheek gewoon laten doorlopen, ook als deze bijvoorbeeld 50% van de marktwaarde van de woning is.

Hogere maandlasten

Het is verstandig om nu al je huiswerk te doen voordat je bank de aflossingsvrije hypotheek gaat beperken. Huizenbezitters met een aflossingsvrije hypotheek van meer dan €150.000 moeten berekenen wat de maandlasten worden als het bedrag boven €150.000 wordt omgezet in een annuïteitenhypotheek met een looptijd van 30 jaar. Bovendien moeten ze kijken naar de marktwaarde die bij de bank bekend is. De aflossingsvrije hypotheek mag maar 30% van deze marktwaarde zijn. Bij een maximale aflossingsvrije hypotheek van €150.000 moet de minimale marktwaarde van de koopwoning €500.000 bedragen.
Een voorbeeld: een echtpaar heeft een aflossingsvrije hypotheek van €250.000. De marktwaarde van hun koopwoning is €500.000. Deze huizenbezitters moeten dan €100.000 aflossingsvrij omzetten naar een annuïteitenhypotheek. Bij een hypotheekrente van 1% is de bruto maandlast €83 voor de aflossingsvrije hypotheek. Na omzetting naar een annuïteitenhypotheek wordt de bruto maandlast €322. Hoe hoger de hypotheekrente hoe kleiner de verschillen. Kijk maar: bij 3% hypotheekrente voor beide hypotheekvormen is de bruto maandlast voor de aflossingsvrije hypotheek €250 en voor de annuïteitenhypotheek is de maandlast €422. Bij een hypotheekrente van 4% zijn de bruto maandlasten achtereenvolgens €333 en €477.

Paniek is niet nodig bij een aflossingsvrije hypotheek, huiswerk doen wel

Woningwaarde controleren

Huizenbezitters die een aflossingsvrije hypotheek hebben van minder dan €150.000 moeten de marktwaarde van hun koopwoning controleren bij hun bank. Veel mensen zullen schrikken van de marktwaarde die hun bank heeft genoteerd. Vaak is het de marktwaarde volgens het taxatierapport bij aankoop van de woning. Stel dat je een aflossingsvrije hypotheek van €120.000 hebt en in het oude taxatierapport stond een taxatiewaarde van €300.000. In dit geval zal de bank eisen dat de maximale aflossingsvrije hypotheek nog maar €90.000 mag bedragen. Dan moet je €30.000 aflossingsvrij omzetten naar een annuïteitenhypotheek. Is de marktwaarde van de woning flink gestegen? Dan kun je dat aan de bank doorgeven. Bij een marktwaarde van minimaal €400.000 hoeft de aflossingsvrije hypotheek van €120.000 niet aangepast te worden.

Bewijs van waarde

De marktwaarde kun je aantonen met een uitgebreide WOZ-verklaring. Deze is gratis en kan iedere huizenbezitter via zijn gemeente aanvragen. Maar veel banken accepteren deze uitgebreide WOZ-verklaring niet. Zij willen een desktoptaxatie of een gewone taxatie hebben. Bij een desktoptaxatie komt de taxateur niet aan huis. Iedere huizenbezitter kan zelf een desktoptaxatie aanvragen op desktoptaxatie.nl (er zijn meerdere aanbieders van desktoptaxaties, banken accepteren alleen die van Calcasa). Een desktoptaxatie kost maar €110. Helaas is een desktoptaxatie niet voor alle koopwoningen mogelijk. Appartementen en koopwoningen met erfpacht zijn hiervan een voorbeeld. Bovendien moet de lopende hypotheek lager zijn dan 90% van de marktwaarde van de woning. Is desktoptaxatie niet mogelijk dan moet er een taxateur worden ingeschakeld. De kosten zijn dan flink hoger: tussen de €800 en €1.000. Voor je kosten maakt, informeer eerst altijd even bij de bank hoe je de nieuwe marktwaarde moet aantonen.

 TIP: Geef de hogere marktwaarde nu al door aan je bank. Dan is deze alvast op de hoogte van je huidige situatie en het risico dat de bank loopt. Bovendien ben je een eventuele toekomstige waardedaling van je koopwoning voor.

Pensioeninkomen en hypotheek

Loopt je hypotheek binnen 10 jaar voor de pensioendatum af? Dan doe je er verstandig aan om je pensioeninkomen goed in kaart te brengen. Het pensioeninkomen is (bijna) altijd lager dan je huidige inkomen. Als een aflossingsvrije hypotheek opnieuw gefinancierd moet worden na de looptijd van 30 jaar, gaat de bank deze anders toetsen. Je hebt namelijk geen hypotheekrenteaftrek meer. De overgebleven aflossingsvrije hypotheek moet dan als een box 3-hypotheek getoetst worden. De bank zal daarbij van je bruto jaarloon én van je pensioeninkomen uitgaan. Wat dat betekent, lees je in het kader ‘Pensioen en aflopende hypotheek’.

Wat gaat NHG doen?

Vooral voor scheidende huizenbezitters met een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) bij Rabobank of Obvion zijn de nieuwe regels een hard gelag. NHG heeft namelijk in zijn voorwaarden staan dat bij woningbehoud de maximale aflossingsvrije hypotheek 50% van de marktwaarde van de woning mag bedragen. Hierbij mag een lopende annuïteitenhypotheek zelfs worden omgezet naar een aflossingsvrije hypotheek. Deze omzetting wordt alleen bij uitzondering gedaan omdat de huizenbezitter bij een aflossingsvrije hypotheek geen hypotheekrenteaftrek meer heeft. Bij woningbehoud bedraagt de maximale hypotheek ongeveer 6 tot 7 keer het jaarinkomen. Er wordt dus alles aangedaan om bij scheiding 1 van de exen in de woning te laten wonen. In de praktijk is dit een zeer goede oplossing, want even een andere woning kopen is in deze markt geen optie.
Het is nu afwachten wat NHG gaat doen. Gaan zij per juli 2026 de regeltjes voor de aflossingsvrije hypotheek ook veranderen en verlagen naar maximaal 30% van de marktwaarde van de woning? Als dat gebeurt, zullen alle andere banken volgen.

Aflossingsvrij verder beperkt?

De komende tijd zullen meer banken maatregelen nemen om de aflossingsvrije hypotheek verder te beperken. Dit wil niet zeggen dat alle banken naar maximaal €150.000 en 30% van de woningwaarde gaan. Er zijn namelijk banken die niet veel aflossingsvrije hypotheken in hun portefeuille hebben. Zij kunnen beslissen om de beperking zo lang mogelijk uit te stellen. Dit zorgt ervoor dat hypotheekadviseurs bij die bank hun klanten met hoge aflossingsvrije hypotheken gaan onderbrengen. Dan is het wel verstandig om een rentevast periode te nemen van minimaal 20 jaar.

CONCLUSIE

Met een aflossingsvrije hypotheek hoef je niet in paniek te raken. Het is wel tijd om je huiswerk te doen en de juiste marktwaarde van de woning door te geven aan je bank. En bereken ook hoeveel hoger de maandlasten worden als de lopende aflossingsvrije hypotheek gedeeltelijk of volledig wordt omgezet in een annuïteitenhypotheek.

[Bron J.J. Koets is hypotheekadviseur, auteur en columnist voor onder andere iex.nl]

Pensioen en aflopende hypotheek

Peter en Marian hebben aflossingsvrije hypotheek van €150.000, rente 4% en een bruto maandlast van €500. Peters huidige inkomen is €40.000 en zijn pensioeninkomen wordt €30.000. Hun huis met energielabel D is €600.000 waard.
Met een inkomen van €40.000 en een hypotheek in box 1 is een aflossingsvrije hypotheek van €150.000 geen probleem. Maar na 30 jaar hebben ze geen renteaftrek meer. Dan moet het inkomen getoetst worden op basis van een hypotheek in box 3. Daardoor wordt de maximale hypotheek flink lager. Met het huidige inkomen van €40.000 is de maximale hypotheek nog €136.038. Bij een pensioeninkomen van €30.000 wordt deze zelfs nog lager: €109.381. Mogelijk eist de bank zelfs dat er annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek wordt afgesloten. Het gevolg: hogere maandlasten. De bruto maandlast bij een annuïteitenhypotheek van €109.381 is €522. Voor de aflossingsvrij hypotheek is die €365 per maand. In de praktijk zijn beide maandlasten voor Peter en Marian geen probleem.

Wil je advies op maat neem dan gerust even contact op met uw Ysel-adviseur